상가임대차보호법상 임차인의 대항력 및 최우선변제보증금의 범위

상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 법 제 3조 1항과 같이 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날 부터 제 3자에 대하여 효력이 발생합니다.

그러나 위 법에 의한다고 하더라도 선순위 임차인이나 근저당권자등에 대하여

대항력을 발생하여 무조건 그 보증금이 보호가 되는 것은 아닙니다.

단, 위 법 시행령 6,7조에 의하여 서울특별시의 경우 4천 5백만원 이하의 임차인은 1천350만원에 대하여 보증금중 일정액을 최우선적으로 변제받는 것입니다.

아래 법률과 시행령을 참고하시고,

해당지역을 확인하여 착오 없으시기 바랍니다.

감사합니다.

상가임대차보호법

제3조 (대항력 등)
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.

시행령

제2조 (적용범위)
①상가건물임대차보호법(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억4천만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.